Kupnja nekretnine – više od financijske odluke

Kupnja nekretnine često je stresan proces, a promjenjiva situacija na tržištu čini da financijski aspekt nije jedina poteškoća s kojom se susrećete. Zato je iznimno važno pažljivo razmotriti sve relevantne okolnosti kako biste bili sigurni da ste donijeli ispravnu odluku. U nastavku donosimo najvažnije savjete koji vam mogu pomoći na tom putu.

Svijet financija nekretnina: Kako prepoznati objektivnu cijenu novog doma?

Visoka cijena nekretnine ne znači nužno i visoku kvalitetu, dok niska cijena ne mora automatski ukazivati na lošu kvalitetu. Na cijenu utječu brojni elementi poput:

• lokacije

• veličine

• stanja objekta

• pravnih i regulatornih aspekata

• aktualnih tržišnih trendova

Prije donošenja odluke, treba sagledati širi spektar faktora.

Savjeti prije kupnje

1. Definiranje budžeta
Postavite jasan budžet koji uključuje ne samo kupovnu cijenu, već i dodatne troškove poput poreza, naknada za posredničke i odvjetničke usluge te eventualne troškove renovacije.

2. Lokacija
Lokacija je jedan od ključnih faktora. Razmislite o blizini škola, vrtića, trgovina i drugih sadržaja, kao i o vašim trenutnim i budućim potrebama.

3. Pregled stanja nekretnine
Detaljno pregledajte nekretninu – temelje, krov, instalacije, grijanje, izolaciju i ostalo – kako biste otkrili moguće probleme ili buduće troškove popravaka.

4. Provjera dokumentacije
Pažljivo provjerite pravnu i građevinsko-tehničku dokumentaciju kako biste bili sigurni da je sve uredno i zakonito.

5. Suradnja s profesionalcima
Angažirajte iskusnog posrednika koji će vam pomoći u provjeri dokumentacije i zaštiti vaših interesa. Kod tehničke provjere, konzultirajte se s građevinskim inženjerom.

Kako prepoznati probleme s vlagom?

Vlažnost može predstavljati ozbiljan problem. Obratite pozornost na:

• Vizualne znakove: tamne mrlje na zidovima

• Miris: ustajali, vlažan ili miris plijesni

• Kondenzaciju: posebno na prozorima

• Pukotine: naročito oko prozora i vrata

• Podizanje podnih obloga: parket ili pločice koje se podižu

Koliko košta stručna provjera?

Cijena stručnog pregleda ovisi o veličini i složenosti nekretnine te opsegu usluge. Može se kretati od nekoliko stotina do nekoliko tisuća eura.

Kako prepoznati pouzdanog posrednika?

Kvalitetan posrednik trebao bi imati:

• Profesionalan pristup

• Transparentnost u vezi svih informacija

• Stručnost u procesu kupoprodaje

• Preporuke zadovoljnih klijenata

• Pravnu podršku unutar agencije

Kako provjeriti je li cijena realna?

• Usporedite slične nekretnine u istom području

• Istražujte tržište i pratite kretanja cijena

• Zatražite stručnu procjenu od licenciranog procjenitelja

Temeljita analiza je ključna prije odluke o kupovini nekretnine, uz suradnju s iskusnim stručnjacima i ozbiljnim posrednicima za nekretnine kako bi se osigurala uspješna transakcija.

Dalibor Zlomislić
+385 (0)98 174 97 98

Jedno od najčešćih pitanja s kojim se susrećemo u vezi je poreza na promet nekretninama. Stoga smo odlučili pružiti sveobuhvatan pregled o tome tko ga određuje, u kojem iznosu, kada i kako se plaća.

Tko, kada i koliko plaća porez na promet nekretninama?

Obveznik plaćanja poreza na promet nekretninama je kupac, nasljednik ili davatelj uzdržavanja, tj. svaki stjecatelj vlasništva nad nekretninom. Porez na promet nekretninama plaćaju i sudionici zamjene nekretnina, svaki za nekretninu koju stječe u zamjeni.

Plaćanje poreza je regulirano Zakonom o porezu na promet nekretninama, a iznosi 3% tržišne vrijednosti u trenutku nastanka porezne obveze. Porezna obveza nastaje pri sklapanju ugovora, a javni bilježnik treba dostaviti ugovor Poreznoj upravi unutar 30 dana. Utvrđeni iznos poreza treba platiti unutar 15 dana od dana dostave rješenja.

Važno je napomenuti da Porezna uprava omogućuje plaćanje poreza na promet nekretninama u 24 rate, uz zateznu kamatu od trenutačnih 5,75%.

U kojem slučaju se ne plaća porez na promet nekretninama

Postoje određeni slučajevi kada porez na promet nekretninama nije obvezan. To se često događa kada je riječ o unosu nekretnine u trgovačko društvo ili kada se nekretnine kupuju putem poslovnog subjekta. Tada se troškovi nekretnine smatraju troškom poslovanja.

Drugi uobičajeni slučaj je kada kupac stječe nekretninu od investitora koji je dužan obračunati PDV, kao što je slučaj s novogradnjama.

Osim toga, porez na promet nekretninama ne plaća se u sljedećim situacijama:

• Unos nekretnina u trgovačko društvo.
• Kupnja nekretnine od investitora koji obračunava PDV (npr., novogradnja).
• Stjecanje nekretnina u postupku vraćanja oduzete imovine.
• Prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina izvan zemlje.
• Zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan na temelju ugovora o najmu.
• Građani koji kupuju stambenu zgradu, stan ili zemljište na kojem su imali stanarsko pravo.
• Osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima o pretvorbi društvenog vlasništva.
• Bračni drug, izvanbračni partneri, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci, te posvojenici i posvojitelji koji stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili dosmrtnom uzdržavanju.
• Osobe koje razvrgnu suvlasništvo ili dijele zajedničko vlasništvo.

Ovo su samo neki od čestih primjera kada se porez plaća ili ne plaća na promet nekretninama. Poznavanje zakona ključno je kod ovako važne kupoprodaje, stoga je bitno da agent kojeg ste angažirali posjeduje iskustvo i može vas voditi kroz svaki korak ove važne transakcije.

Stanovi

• Izvadak iz zemljišnih knjiga
• Energetski certifikat
• Tlocrt stana (možete i nacrtati te označiti kvadraturu i dimenzije svake prostorije)
• Novogradnja: građevinska i uporabna dozvola

Obiteljske kuće

• Izvadak iz zemljišnih knjiga
• Kopija katastarskog plana
• Energetski certifikat
• Tlocrti (nacrtajte rukom i označite kvadraturu i dimenzije svake prostorije)
• Građevinska dozvola i
• Uporabna dozvola
• Za kuće starije od 1968. godine ‘Uvjerenje o izgradnji prije 1968. g.

Poslovni prostori

• Izvadak iz zemljišnih knjiga
• Kopija katastarskog plana
• Posjedovni list
• Građevinska dozvola, uporabna dozvola ili neki drugi dokument
• Tlocrti (nacrtajte rukom i označite kvadraturu i dimenzije svake prostorije)
• Energetski certifikat

Građevinska zemljišta

• Izvadak iz zemljišnih knjiga
• Kopija katastarskog plana
• Posjedovni list
• Lokacijska informacija za zemljište (kojeg izdaje Upravni odjel nadležnog grada ili općine)
• Osiguran pristupni put (u vlasništvu općine, države ili upisana pravoslužnost prolaza)
• Uvjete o priključenju na infrastrukturu, mogućnosti priključenja na vodovodnu i električnu mrežu te gradsku kanalizaciju (raspitati se kod nadležnih tijela o mogućnostima i troškovima priključenja)

Građevinska zemljišta s važećom građevinskom dozvolom

• Izvadak iz zemljišnih knjiga
• Kopija katastarskog plana
• Posjedovni list
• Uvjete o priključenju na infrastrukturu, mogućnosti priključenja na vodovodnu i električnu mrežu te gradsku kanalizaciju (raspitati se kod nadležnih tijela o mogućnostima i troškovima priključenja)
• Akt o građenju (Rješenje o uvjetima građenja,
• Potvrda glavnog projekta ili Građevinska dozvola)
• Glavni projekt

Poljoprivredna zemljišta

• Izvadak iz zemljišnih knjiga
• Kopija katastarskog plana (izdaje ga Ured za katastar nadležnog grada ili općine)
• Posjedovni list
• Uvjerenje o namjeni zemljišta (izdaje ga Upravni odjel nadležnog grada ili općine)

KONTAKTIRAJTE NAS ZA PRODAJU NEKRETNINE

DPD NEKRETNINE

Imati vikendicu znači imati mjesto na koje možete pobjeći od svakodnevnih briga i uživati u ljepotama prirode. Ako razmišljate o kupnji, u nastavku vam donosimo korisne savjete koji će vam olakšati potragu za vašom oazom mira i opuštanja

Užurban tempo suvremenog života često nas tjera da sanjarimo o mirnome mjestu u prirodi, kamo bismo mogli pobjeći od gradske vreve i napuniti baterije. Kupnja vikendice može biti odlično rješenje za tu potrebu, ali prije nego što se odlučite na taj korak, donosimo vam nekoliko korisnih savjeta koji će vam pomoći da pronađete idealno mjesto za svoj bijeg od svakodnevnog stresa.

Prije svega izaberite lokaciju

Prva i jedna od najvažnijih stvari koje treba razmotriti prilikom kupnje vikendice je lokacija. Lokacija će značajno utjecati na vaše iskustvo boravka u vikendici i na to koliko ćete često posjećivati to mjesto. Ako želite brz i lak pristup vikendici, odaberite lokaciju koja nije previše udaljena od vašeg prebivališta. Tako možete provesti više vremena uživajući u vikendici umjesto da gubite vrijeme na putovanje.

S druge strane, možda želite vikendicu koja je smještena u mirnom ruralnom području, daleko od gradske vreve i buke. U tom slučaju, udaljenija lokacija može vam pružiti pravu oazu mira. Razmislite o tome kakvu vrstu okoline želite, poput planina, jezera, šuma ili možda obale mora. Ako volite planinarenje, ribolov ili biciklizam, provjerite ima li u blizini planinarskih staza, rijeka ili biciklističkih staza, no preferirate li kupanje i opuštanje na plaži, bez sumnje odaberite vikendicu u blizini mora!

Koliko vam treba prostora?

Nakon što ste odabrali lokaciju, sljedeći korak je razmotriti veličinu i funkcionalnost vikendice. Razmislite o tome koliko vam prostora zaista treba i koliko često će vam vikendica biti puna gostiju. Vikendice su različite veličine i stila, pa imate od malih šarmantnih kućica do onih velikih, oko kojih se, ako ste ljubitelj, možete baviti i poljoprivredom.

No ako planirate provoditi samo vikende i kraće odmore u vikendici, možda će vam biti dovoljna manja kuća s osnovnim sadržajima. Međutim, ako želite da vam vikendica bude funkcionalna i za dulje boravke tijekom godine, možda će vam trebati veći prostor s modernijom opremom. Razmislite o tome koliko spavaćih soba i kupaonica želite te o tome trebate li prostran dnevni boravak i kuhinju. Važno je unaprijed se raspitati i o mogućnostima održavanja vikendice jer, ako vam je cilj što manje brige, ipak izaberite vikendicu s manjim dvorištem i okućnicom.

Postavite budžet i razmotrite troškove

Kupnja vikendice može biti značajna investicija, pa je važno postaviti jasan budžet prije nego što krenete u potragu. Cijene vikendica mogu varirati ovisno o lokaciji, veličini, opremljenosti i drugim čimbenicima. No uzmite u obzir i moguće troškove renoviranja ili opremanja vikendice prema vašim željama.

Kad se odlučujemo za kupnju zemljišta jedna od najvažnijih stavki jest upravo ona radi li se o poljoprivrednom ili građevinskom zemljištu. Ukoliko namjeravamo nešto graditi svakako ćemo onda u vidu imati ona zemljišta koja su određena kao građevinska.

Da li je neko zemljište građevinsko možemo lako provjeriti uvidom u javne registre. Možemo izvršiti uvid u katastar nekretnina za područje na kojem se zemljište nalazi ili to isto provjeriti u općini.  Nije nužno da kupujemo građevinsko zemljište ukoliko planiramo neku gradnju, to može biti I poljoprivredno zemljište, ali u tom slučaju potrebno ga je prenamjeniti. Prenamjena iz poljoprivrednog zemljišta u građevinsko je proces koji iziskuje dodatni financijski i to ne mali trošak, stoga pri odabiru valja biti odlučan.

Ono što nas slijedeće zanima jest stanje te nekretnine u zemjišnoj knjizi. Možemo reći da je ova stavka zasigurno među važnijima. Stanje u zemljišnoj knjizi govori o samoj čestici o njezinoj površini, naravi, o vlasništvu nad njom, teretima koji su na njoj upisani. Iako se nekretnina može steći I od vanknjižnog vlasnika najidealnije bi bilo da je zemljišnoknjižno stanje sređeno da je nekretnina slobodna od terete kao što su založno pravo, hipoteka. Postoje slučajevi u kojima kupac želi kupiti samo dio  neke veće nekretnine, za cijelo. I to je moguće, a u tom slučaju potrebno je izvršiti parcelaciju zemljišta i od velike čestice oformiti manju koja je predmet kuporodaje. Kad se napravi parcelacijski elaborate potrebno ga je ovjeriti u katastru nekretnina koji po službenoj dužnosti zemljišnoknjižnom sudu dostavlja prijavni list kojim sudu prijavljuje nastanak nove čestice koju je potrebno upisati u zemljišnu knjigu. Ukoliko je ovakav slučaj kod vas, savjetujemo da kuporodajni ugovor sklapate tek kad se obave ove prethodne radnje.

Isto tako uvidom u zemljišnu knjigu potrebno je utvrditi postoje li kakve služnosti na zemljištu. Najvažnije je da zemljište na kojem namjeravamo gradnju ima pristup javnom putu. Ukoliko pristup javnom putu nije direktan, u tom slučaju treba provjeriti postoji li služnost puta. Ako već nije upisana služnost puta, zasigurno ju treba dogovoriti sa vlasnicima susjednih nekretnina i isto upisati u zemljišne knjige kako bi bili osigurani.

Za gradnju nam je potrebna i infrastruktura, pa bi bilo poželjno da su na samom zemljištu ili pak u neposrednoj blizini izgrađeni priključci za vodu, struju, telekomunikacijska mreža, kanalizacija, itd. Ukoliko takvi priključci već nisu instalirani na zemljištu, vlasnik zemljišta sam snosi troškove spajanja na takve priključke i dovođenje istih do ruba svoje parcele.

Važna stavka je i komunalni doprinos. Ako je ranija infrastruktura provedena do zemljišta koje je predmet kupnje, vlasnik je obvezan platiti komunalni doprinos koji je prihod općine, odnosno grada na čijem se području zemljište nalazi. On se obračunava sukladno površini zemljišta i građevine koja se ima napraviti na zemljištu. Svaka općina, odnosno grad ima svoje koeficiente po kojima izračunava iznos komunalne naknade. Za napomenuti je kako postoji mogućnost plaćanja komunalne naknade u obrocima, pa čak i oslobođenje ukoliko se ispune određeni uvjeti, npr. Duljina stalnog prebivališta u nekoj općini, i sl. pa stoga nije na odmet proučiti pravilnike koje donosi svaka općina, odnosno grad a kojim se određuje način izračuna komunalnog doprinosa, te oslobođenja od plaćanja istog. Visine komunalnih naknada nisu zanemarive stoga se isplati uložiti malo truda.

Prostornim planom određena je kompletna slika uređenosti neke općine odnosno grada, pa je potrebno izvršiti uvid i u prostorne planove kako bismo utvrdili što se planira graditi u blizini našeg zemljišta, u kojem je ono položaju u odnosu na prometnice, koje su minimalne površine zemljišta na kojima je dopuštena gradnja, koja je maksimalna bruto površina građevine i koeficijent izgrađenosti, položaje vodovoda, kanalizacije i dalekovoda.

Imajte na umu da sve ove stavke u bitnome utječu na cijenu zemljišta.

Image by Harry Strauss from Pixabay

Prava toplinska izolacija gotovo je neophodna kako za novogradnje tako i za starije kuće. Zaštitit će tvoj dom od topline, hladnoće, vlage i buke. Povećat će tvoj životni standard i uštedjeti na troškovima energije.

1. Osnovna podjela

Fasadni polistiren

• Lagan, prozračan, jednostavan za obradu
• Za krovnu izolaciju koristi se stabilizirani polistiren (S).
• Fasadni polistiren označen je slovom F
• Perforirani je pogodan za stare ili vlažne objekte

 

 

Ekstrudirani polistiren

• Jedan je od popularnih i često korištenih izolacijskih materijala
• Glatak na površini, ali u isto vrijeme gust i čvrst
• Ne upija vlagu
• Izvrsna otpornost na zemlju, plijesan i glodavce
• Visoka tlačna čvrstoća

 

 

Mineralna vuna

• Dostupna u rolama (staklena vuna) ili pločama (bazaltna vuna)
• Prikladna tamo gdje polistiren nije prikladan
• Za fasade, stropove i krovove
• Otporna na vlagu, paropropusna i zvučno izolirana
• Fasadne ploče nude jednostavno rukovanje

 

Podna izolacija

• Koristi se specijalni EPS (ekspandirani polistiren) ili podni polistiren
• Kraft vuna također dobro funkcionira
• Savršeno apsorbira buku i zvuk koraka
• Kao dodatak možeš koristiti mirelon i mirelon trake

---

 

2. Što izabrati

Vrsta izolacije

• Zvučna izolacija štiti od buke iz vanjskog okruženja (prometna cesta) i iz unutrašnjosti kuće (koraci, glasan TV)
• Toplinska izolacija će smanjiti potrošnju energije, spriječiti prodor vlage u zidove

Položaj izolacije

• Najčešće postavljanje izolacije je van kuće
• Izolacija u kupaonici ili kuhinji mora izdržati vlagu i promjene temperature
• Prozračnost je važna za izolaciju krova
• Dostupna je i nezapaljiva verzija

Snaga i količina

• Izolacija je dostupna u rolama ili pločama
• Izračunaj potrebnu količinu unaprijed
• Bilo bi bolje kupiti i dodatne zalihe
• Najčešće se koristi izolacija debljine 150-200 mm
• Debljina veća od 170 mm ima izvrsne izolacijske sposobnosti
• Postoje i druge debljine koje možeš izabrati, npr. do 50 mm, 80-90 mm ili 100-170 mm

4. Savjet za kraj

Montažu uvijek prepusti profesionalcima

Odabrana je prava izolacija i misliš da je to to? Prije početka rada, trebalo bi slijediti važno načelo: uvijek povjeri instalaciju profesionalnoj tvrtki. Ovo je prilično složen i zahtjevan proces, stoga sve poslove prepusti iskusnim stručnjacima. Imaju potrebnu obuku te s materijalom mogu raditi brzo, učinkovito i prije svega sigurno.

Možda si iskusan kućni majstor, ali rukovanje, primjerice, staklenom vunom ima svoje specifičnosti.

Izolacija podruma ili podkonstrukcije

U ovom slučaju, dobro su se pokazale ekspandirane polistirenske ploče, pogodne za izolaciju podrumskih konstrukcija (do dubine od 4,5 m), koje imaju smanjenu apsorpciju. Neupojne ekspandirane polistirenske ploče s profiliranom površinom prikladne su i za izolaciju podzemnih zidova do dubine od 3 m.

Ove ploče se nazivaju perimetralne izolacije i proizvode se od posebnih sirovina prešanjem u kalupe. Njihova prednost je vrlo nisko upijanje vode, otpornost na smrzavanje i visoka otpornost na mehanička oštećenja i vodu.

Toplinski most

Toplinski mostovi uzrokuju povećanje energetskih potreba zgrada, vlaga se može kondenzirati na zidovima, a posljedica je obično stvaranje plijesni. Toplinski most je dakle mjesto u građevnoj konstrukciji gdje toplina brže prodire iz unutrašnjosti prema van u odnosu na druge dijelove zgrade.